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Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Naumburg – 7 U 13/18 vom 01.06.2018 sind die über das Portal Immobilienscout24.de abgeschlossen Wohnungs- oder Grundstücksvermittlungsverträge wegen der Unrichtigkeit der Widerrufsbelehrung innerhalb von einem Jahr widerrufbar.

Grundsätzlich besteht bei allen über das Internet vermittelten Verträgen – so auch bei Maklerverträgen – die Pflicht, den Verbraucher über die Möglichkeit des Widerrufs seiner vertragsschließenden Erklärung zu belehren. Die Widerrufsfrist beträgt gemäß § 355 Abs. 2 Satz 1 BGB vierzehn Tage und beginnt gemäß § 356 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei Fernabsatzverträgen grundsätzlich bereits mit Vertragsschluss. Sie beginnt aber gemäß § 356 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht, bevor der Unternehmer den Verbraucher entsprechend den Anforderungen des Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts unterrichtet hat. Seine Informationspflichten kann der Unternehmer dadurch erfüllen, dass er das in der Anlage 1 zu Art. 246a EGBGB vorgesehene Muster für die Widerrufsbelehrung zutreffend ausgefüllt in Textform an den Verbraucher übermittelt.

Im vorliegenden Fall lief der Versand der Widerrufsbelehrung über Immobilienscout24.de und das Oberlandesgericht stellte hierzu fest:

Zwar entspricht der Text der Widerrufsbelehrung der Anlage 1) zu § Art. 246a § 1 Abs. 2 Ziffer 1 EGBGB. Allerdings wird weder in der Widerrufsbelehrung selbst noch in der Einleitung dazu ausdrücklich auf einen Maklervertrag Bezug genommen. Die Belehrung erfolgt nur bezüglich eines „Vertrages“. Auch die Einleitung zur Widerrufsbelehrung enthält lediglich den Satz: „Im Falle eines zustande kommenden Vertrages haben Verbraucher das folgende Widerrufsrecht“.

Ob es sich bei diesem „Vertrag“ um den Maklervertrag mit der Klägerin, den Kaufvertrag mit dem Anbieter oder einen Vermittlungsvertrag mit der ### GmbH handelt, bleibt offen. Der einzige Hinweis auf einen Bezug der Widerrufsbelehrung zu einem noch zu schließenden Maklervertrag mit der Klägerin ergibt sich indirekt daraus, dass die Klägerin im Text der Widerrufsbelehrung – unscheinbar, kleingedruckt und in einem Klammerzusatz als Empfängerin der Widerrufserklärung genannt ist. Für einen normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Verbraucher, der als Maßstab für die Auslegung heranzuziehen ist (BGH, Urteil vom 22.11.2016 – XI ZR 434/15, Rn. 15, m.w.N.), ist damit aber nicht hinreichend transparent, auf weichen Vertrag sich die Belehrung bezieht.

Zudem verlangt Art. 246a § 4 Abs. 3 Satz 2 EGBGB als formale Anforderung an die Erfüllung der Informationspflichten, dass die Person des erklärenden Unternehmers genannt ist.

Auch diesen Anforderungen genügt die Widerrufsbelehrung in der E-Mail nicht. Es ist nicht erkennbar, dass die Widerrufsbelehrung von der Klägerin selbst stammt oder dass sie im Namen der Klägerin durch einen Dritten erfolgt ist. Bedient sich der Unternehmer eines Dritten, um dem Verbraucher als seinem künftigen Vertragspartner die erforderlichen Informationen nach Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB zu erteilen, muss jedenfalls unzweifelhaft klar und verständlich sein, dass dieser die Erklärung im Namen des Unternehmers abgibt.

Der Text der E-Mail lässt nicht die Klägerin, sondern die ### GmbH als Erklärende erkennen. Sie tritt mit ihrem Unternehmenslogo im Kopf der E-Mail in Erscheinung. Die Grußformel am Ende der E-Mail lautet „Ihr ImmobilienScout24-Team“, gefolgt von einem „Werbeblock“, der Aufforderung, der ### GmbH auf facebook, twitter u.ä. zu folgen, sowie einem Impressum der ### GmbH. Erst im Anschluss daran folgt – ohne Bezugnahme auf die Klägerin – die Widerrufsbelehrung.

Anhand dieser Informationen ist daher nicht ersichtlich, dass die Belehrung von der Klägerin selbst stammt oder dass die ### GmbH die Erklärung im Namen der Klägerin abgegeben hat.

Die Verletzung der Informationspflicht durch die Klägerin war auch für die Ausübung des Widerrufsrechts der Beklagten von Bedeutung (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., Einf v 238 EGBGB, Rn. 5). Die Widerruflichkeit ihrer auf den Abschluss des Maklervertrages mit der Klägerin gerichteten Willenserklärungen musste sich ihnen auch nach der in der E-Mail der ### GmbH enthaltenen Widerrufsbelehrung nicht aufdrängen. Die Klägerin hat die Beklagten auch nicht in den zur Verfügung gestellten ausführlichen „Maklerinformationen“ im Exposé oder mit dem Objektnachweis über ihr Widerrufsrecht informiert.

Das Widerrufsrecht der Beklagten war zum Zeitpunkt der Widerrufserklärung nicht gemäß § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB erloschen. Die Widerrufserklärung ging der Klägerin vor Ablauf von 12 Monaten und 14 Tagen nach Vertragsschluss zu.

Ist die Widerrufsbelehrung hingegen unwirksam, weil sie wie in diesem Fall nicht dem vorgegebenen gesetzlichen Wortlaut entspricht, so beginnt die Widerrufsfrist gar nicht zu laufen und kann der Verbraucher auch noch binnen Jahresfrist den Widerruf aussprechen. Macht er hiervon Gebrauch, muss er – auch wenn der Makler seine Leistung erbracht hat – diesen nicht (mehr) bezahlen. Hat der Verbraucher den Makler schon bezahlt, so kann er – nachdem er den Maklervertrag widerrufen hat – auch die Maklergebühr zurück verlangen, da er sie – nach Widerruf des Maklervertrags – diese ohne rechtlichen Grund geleistet hatte.

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